Ένα ζήτημα που σίγουρα απασχολεί μεγάλο αριθμό οφειλετών που διαθέτουν ακίνητη περιουσία και ταυτόχρονα αδυνατούν να εξοφλήσουν τις οφειλές τους ελλείψει ρευστότητας, είναι η δυνατότητα να εκπλειστηριαστούν τα ακίνητα του, ενυπόθηκα συνήθως, σε μια περίπου ικανοποιητική αξία με  σκοπό να πληρωθούν άλλοτε όλες και άλλοτε μέρος τουλάχιστον των οφειλών τους προς τους εργαζόμενους, το  Δημόσιο, το ΙΚΑ , τις Τράπεζες και τυχόν προμηθευτές τους.

Σχετικά με το θέμα προβλέπεται η διαδικασία από τον ΚΠολΔ ( άρθρα 966 σε συνδυασμό με το άρθρο 1003&4 ΚΠολΔ:

Αρθρο 966.-

  1. Περισσότεροι μπορούν να υπερθεματίσουν από κοινού οπότε ευθύνονται  εις ολόκληρον.

  2. Αν δεν παρουσιαστούν πλειοδότες, το πράγμα που πλειστηριάζεται κατακυρώνεται στην τιμή της πρώτης προσφοράς σε εκείνον υπέρ του οποίου έγινε η εκτέλεση,αν το ζητήσει. Αν δεν υποβληθεί αίτηση, γίνεται νέος Πλειστηριασμός μέσα σε σαράντα ημέρες.

  3. Αν στο νέο πλειστηριασμό δεν γίνει κατακύρωση, το αρμόδιο δικαστήριο του άρθρου 933 που δικάζει κατά τη διαδικασία των άρθρων 686 επ., ύστερα από αίτηση οποιουδήποτε έχει έννομο συμφέρον, μπορεί να διατάξει να γίνει νέος πλειστηριασμός μέσα σε τριάντα ημέρες, με την ίδια ή κατώτερη τιμή πρώτης προσφοράς ή να επιτρέψει μέσα στην ίδια προθεσμία να πουληθεί ελεύθερα το πράγμα από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού σε εκείνον υπέρ του οποίου έγινε η εκτέλεση ή σε τρίτον, με τίμημα που ορίζεται από το δικαστήριο, το οποίο μπορεί να ορίσει και να πληρωθεί με δόσεις μέρος του τιμήματος.

  4. Αν και ο νέος Πλειστηριασμός έμεινε χωρίς αποτέλεσμα ή δεν κατορθώθηκε η ελεύθερη εκποίηση, το δικαστήριο μπορεί να άρει την κατάσχεση ή να διατάξει να γίνει αργότερα νέος Πλειστηριασμός «με την ίδια ή κατώτερη τιμή πρώτης προσφοράς».

Με βάση τις ως άνω διατάξεις δίνεται η δυνατότητα στον επισπεύδοντα, εφ’ όσον έχουν προηγηθεί δύο ματαιωθέντες πλειστηριασμοί, να ζητήσει να προσδιοριστεί νέος πλειστηριασμός με κατώτερη τιμή , τιμή δηλαδή που να μπορεί να προσελκύσει πλειοδότες. Και μάλιστα , αυτή τη δυνατότητα  δεν την έχει μόνο μια φορά αλλά περισσότερες με θεωρητικό σκοπό το ακίνητο τελικά να εκπλειστηριασθεί.  Εύκολα γίνεται αντιληπτό ότι αυτή η νομοθετική δυνατότητα, σε περιόδους έντονης οικονομικής κρίσης όπως η παρούσα, μπορεί να οδηγήσει στην απώλεια της ακίνητης περιουσίας του οφειλέτη σε ευτελιστική αξία .Και αυτό διότι  τυγχάνουν το ίδιο σημαντικά και τα δύο δικαιώματα ,τόσο του επισπεύδοντα(ιδίως του ιδιώτη)  που αξιώνει την νόμιμη είσπραξη της απαίτησης του – γεγονός που δικαιολογεί ως ένα βαθμό  τη μείωση της αξίας με στόχο τον πλειστηριασμό – όσο όμως και του οφειλέτη που προσδοκά  μέσα από το πλειστηρίασμα να αποπληρώσει οφειλές του (ιδίως τις συνδεδεμένες με ποινικές συνέπειες).

Ο οφειλέτης θα πρέπει να συμμετέχει σε όλες τις  σχετικές διαδικασίες που επισπεύδει ο δανειστής του στοχεύοντας κάθε φορά στον δικαστικό προσδιορισμό μιας αξιοπρεπούς αξίας για το ακίνητο του. Τεράστιο ζήτημα αποτελεί η ίδια η έννοια της «αξίας» του ακινήτου ,καθώς για τους οφειλέτες η αξία του ακινήτου προσδιορίζεται από τους κλασσικούς μέχρι προ κρίσης παράγοντες( αντικειμενική αξία, περιοχή , είδος κατασκευής , παλαιότητα κτλ) ενώ για τους  δανειστές η αξία ταυτίζεται με την τιμή εκείνη που μπορεί να προσελκύσει πλειοδότες .Η τελευταία αυτή λογική είναι ιδιαιτέρως επικίνδυνη καθώς το γεγονός ότι δεν εμφανίζονται πλειοδότες στους πλειστηριασμούς ακινήτων δεν οφείλεται στις τιμές τους αλλά στην γενικότερη έλλειψη ρευστότητας .Επαφίεται στην κρίση του Δικαστή κάθε φορά να ισορροπήσει ανάμεσα στα εκατέρωθεν δικαιώματα και να καταλήξει στη χρυσή τομή.

Στην λογική αυτή ενδιαφέρον παρουσιάζουν  δύο αποφάσεις του ΜΠΘ όπου το Δικαστήριο δεν προχώρησε σε περαιτέρω μειώσεις της αξίας του ακινήτου (ΜΠΘ 14844/2012  όπου μεταξύ άλλων «….Πιθανολογήθηκε ότι η μη προσέλευση πλειοδοτών δεν οφείλεται στο ύψος της τιμής αυτής , η οποία είναι ελκυστική για τους τυχόν ενδιαφερόμενους πλειοδότες , ακόμα και υφισταμένης της προαναφερθείσας μίσθωσης, αφού είναι ήδη μειωμένη αναφορικά με την αντικειμενική αξία του κατασχεθέντος ακινήτου και της πολύ καλής κατάστασης στην οποία αυτό βρίσκεται αλλά οφείλεται  σε άλλες συγκυρίες όπως η εν γένει οικονομική κρίση και αστάθεια που υπάρχει στην αγορά  των ακινήτων , χωρίς να αποκλείεται η περαιτέρω μείωση της τιμής πρώτης προσφοράς..»   και ΜΠΘ 4632/2013  όπου μεταξύ άλλων κρίθηκε πως «…η τιμή πρώτης προσφοράς δεν είναι υψηλή. Περαιτέρω δε μείωση του δεν πρόκειται να προσελκύσει πλειοδότες, αφού ο λόγος μη ύπαρξης ενδιαφέροντος , δεν είναι το ύψος της τιμής πρώτης προσφοράς του, αλλά κύριο λόγο η έλλειψη ρευστότητας γενικά.»

Μαρούσα Πρωτοπαπαδάκη. Δικηγόρος

Το παρόν αποτελεί ενημερωτικό  και μόνο σημείωμα και σε καμιά περίπτωση δεν συνιστά νομική συμβουλή ή παροχή υπηρεσίας προς οιονδήποτε τρίτο. Συνεπώς ο/η γράφων /γράφουσα ουδεμία ευθύνη φέρει για τυχόν χρήση αυτών από οποιονδήποτε αναγνώστη –τρίτο.